แจ้งลบกระทู้ แจ้งเมื่อมีคนตอบกระทู้นี้ แนะนำกระทู้นี้ Print

 หัวข้อ 38341: ผมไปซื้อที่ดินติดถนนติดคลองชลประทาน ได้ในราคาต่ำประเมิน  (จำนวนคนอ่าน 481 ครั้ง)
« เมื่อ: 07/02/20 เวลา 11:26:26 » ตอบกลับพร้อมข้อความ แก้ไขข้อความ

7 ไร่ นิดๆ  
ประเมิน 300,000 ต่อไร่  
เจ้าของเดิมทำโรงแรมร้านอาหาร  
เจอผลกระทบโควิด เลย ขายให้  
ึ7 ไร่ เศษๆ 2 ล้าน

หยดหนึ่งน้ำนมกิน ทดแทนไม่สิ้นพระคุณแม่เอย
ส่งโดย: teetotal male
สถานะ: Executive Member *****
จำนวนความเห็น: 6181   Email
   
182.232.17.*


« ความเห็นที่ #1 เมื่อ: 07/02/20 เวลา 12:33:23 » ตอบกลับพร้อมข้อความ แก้ไขข้อความ

ปรับปรุงจากหนังสือ
How to spot the next Starbucks, Whole foods, Walmart or McDonald's.
== == == == == ==
 
ความได้เปรียบ..
ของการนั่งทับเงินสดกองโต..
จะปรากฏชัดเมื่อตลาดพังครืนลงมา
..
ในช่วงขาลง เวลาที่เงินเริ่มตึงตัว ราคาสินทรัพย์มักพังพาบลงมา  
ความหดหู่เศร้าหมองเข้ามาครอบงำทั่วทั้งตลาด
..
บริษัทที่อุดมไปด้วยเงินสดจึงอยู่สถานะที่สามารถขยายส่วนแบ่งตลาดด้วยต้นทุน  ที่ต่ำกว่า
..
ในขณะบริษัทที่กู้มาสูงๆ ต้องดิ้นรนกระเสือกกระสน
..
ส่งโดย: <<GOOD LIFE<<
สถานะ: Executive Member *****
จำนวนความเห็น: 876  
   
1.2.201.*


« ความเห็นที่ #2 เมื่อ: 07/02/20 เวลา 13:37:34 » ตอบกลับพร้อมข้อความ แก้ไขข้อความ

-เมื่อ 18 ปีก่อน ที่ดินที่เชียงใหม่ ประตูท่าแพ หลังตันตราภัณน์เก่า ไร่ละ 12 ล้านบาท ตารางวาละ 30,000 บาท ให้คนเช่าทำที่จอดรถได้ค่าเช่าเดือนละสองหมื่นบาท ปีละ 240,000 บาท ผลตอบแทนคือ 2% ต่อปี (จริงๆแล้ว คนขาย เขาซื้อมาไร่ละ 2.4 ล้าน เมื่อ 20ปีก่อน แล้วมาบอกขายไร่ละ 12 ล้านในตอนนั้น)
 
-วิธีการคิดในการซื้อที่ดินแปลงนี้ มองว่า ทรัพย์สินมีการเติบโต หรืออาจจะตายไป ที่ดินแปลงนี้ ราคาตารางวาละ 30,000 บาท เมื่อมองกรอบเวลา 10 ปี เชื่อว่า ราคาที่ดินน่าจะเพิ่มขึ้นสองเท่าเป็นตารางวาละ 60,000 บาท ดังนั้น อัตราการเติบโตของที่ดินแปลงนี้คือ 7.1 ต่อปี
 
-หลักการคิดคือ มูลค่า = (8.5+ 2G) x กำไรต่อหุ้น เมื่อ G เท่ากับอัตราเติบโต  
ถ้าหากว่า ได้รายได้ เดือนละ 1 บาท และอัตราเติบโตเท่ากับศูนย์ มูลค่าจะเป็น ( 8.5 + 0) x 1x12 = 102 หมายถึง การซื้อที่ 102 เท่าของรายได้ คือประมาณ 2 ล้านบาท  ซึ่งเท่ากับผลตอบแทนจะได้เท่ากับ 12 % ต่อปี ถ้าซื้อได้มันก็ดี แต่ปัญหาคือ ไม่มีทรัพย์สินให้เราซื้อแบบนั้นแน่นอน ถึงแม้จะซื้อที่ 120 เท่าของรายได้ ก็ยากที่จะมีให้ซื้อ ดังนั้น ตัว G จะสำคัญกว่ากำไรต่อหุ้น หรือรายได้ต่อเดือน ต่อปี  
 
-ตัวที่สำคัญในการลงทุน คืออัตราการเติบโต คือค่าตัว G ค่าที่ดี ต้องเกิน 7 ในรายนี้ แม้ว่าจะไม่มีรายได้อะไรเข้ามา ถ้าคิดตามสมการจะเท่ากับมูลค่าเท่ากับศูนย์ เพราะตัวรายได้เกือบเท่ากับศูนย์ เมื่อศุนย์คูณอะไรก็จะเท่ากับศูนย์เช่นเดียวกัน
 
-ตัดสินใจซื้อ ดูที่ตัว G มากกว่า 7 จะทำให้สมการกลายเป็น มูลค่า = 8.5 + 2x7 = 22.5 ถ้าตัวเลขมากกว่า 15 ถือว่า ดี ทำการซื้อได้  
 
-ที่ดินแปลงนี้ ในเวลา18ปีต่อมา ราคากลายเป็นตารางวาละ 150,000 บาท หรือ คิดเป็นผลตอบแทนทบต้น 9.3% และเมื่อรวมกับผลตอบแทนค่าเช่าอีก 2% ทำให้ผลตอบแทนรวมกลายเป็น 11% นับว่า เป็นผลตอบแทนชั้นยอดสำหรับการลงทุนได้เลย ในยุคดอกเบี้ย 0.5% ต่อปี สำหรับเงินฝากธนาคาร  
 
-จากเงิน 12 ล้านในเวลา 18 ปี กลายเป็นสินทรัพย์มูลค่า 60 ล้านบาท  
-เทียบกับการเอาเงินฝากไว้กับสหกรณ์ที่ให้ผลตอบแทนร้อยละ 5 ต่อปี ในเวลา 18 ปี และเมื่อได้เงินมา เอาเงินนั้นกลับคืนเข้าไปอีก จะได้เงินรวม28.8 ล้านบาท ถ้าเอาเงินผลตอบแทนมาใช้ ในเวลา 18 ปี เงินต้นจะคงเดิมอยู่ที่ 12 ล้านบาทเช่นเดิม คนที่มีเงินเหลือ และไม่เดือดร้อนในการได้เงินปันผล คงอยากจะให้เงินปล่อยให้ทบต้นไป เมื่อกรอบเวลา 18 ปี ผ่านไปแล้ว แค่สมบัติชิ้นเดียว จะทำให้ผลตอบแทน ต่างกัน 5 เท่าตัว ระหว่าง เงิน 12 ล้านบาท กับเงิน 60 ล้านบาท  
 
-ล่าสุด เมื่อต้นปี ที่ดินแปลงนั้น ราคาขึ้นไปที่ ตารางวาละ 250,000 บาท ถ้าคิดผลตอบแทนทบต้น ตลอดเวลา 18 ปี  ราคาทั้งแปลงเป็นไร่ละ 100 ล้าน ผลตอบแทนทบต้นจะได้ประมาณ 12.4% ต่อปี เพราะสามารถเอามาสร้างคอนโดสูงกลางเมืองเชียงใหม่ได้ ไม่ติดข้อจำกัดของผังเมือง  
 
-ถ้ายังไม่ตาย คิดอัตราเติบโตร้อยละ 7 ต่อปี อีก 10 ปี ที่ดินแปลงนี้ ราคาจะกลายเป็น 100x 1.96 = 196 ล้าน  
 
-การเก็บที่ดินเอาไว้  18 ปี จะทำให้เงิน 12 ล้าน กลายเป็นสินทรัพย์ 100 ล้าน และเมื่อเก็บอีก 10 ปี หรือกรอบเวลา 28 ปี  จะกลายเป็น 196 ล้าน ผลตอบแทนทบต้น  ใน 28 ปี จะประมาณ 10.4%ต่อปี  
 
-ที่ดินจะดีหรือไม่ดี ให้ดูอัตราการเติบโตเป็นสำคัญ จะทำให้กล้าซื้อที่ดินราคาแพง ใจกลางเมือง  
 
ส่งโดย: 6699
สถานะ: Executive Member *****
จำนวนความเห็น: 1381  
   
223.205.219.*


« ความเห็นที่ #3 เมื่อ: 07/02/20 เวลา 14:02:34 » ตอบกลับพร้อมข้อความ แก้ไขข้อความ

on 07/02/20 เวลา 13:37:34, 6699 wrote:
-เมื่อ 18 ปีก่อน ที่ดินที่เชียงใหม่ ประตูท่าแพ หลังตันตราภัณน์เก่า ไร่ละ 12 ล้านบาท ตารางวาละ 30,000 บาท ให้คนเช่าทำที่จอดรถได้ค่าเช่าเดือนละสองหมื่นบาท ปีละ 240,000 บาท ผลตอบแทนคือ 2% ต่อปี (จริงๆแล้ว คนขาย เขาซื้อมาไร่ละ 2.4 ล้าน เมื่อ 20ปีก่อน แล้วมาบอกขายไร่ละ 12 ล้านในตอนนั้น)
 
-วิธีการคิดในการซื้อที่ดินแปลงนี้ มองว่า ทรัพย์สินมีการเติบโต หรืออาจจะตายไป ที่ดินแปลงนี้ ราคาตารางวาละ 30,000 บาท เมื่อมองกรอบเวลา 10 ปี เชื่อว่า ราคาที่ดินน่าจะเพิ่มขึ้นสองเท่าเป็นตารางวาละ 60,000 บาท ดังนั้น อัตราการเติบโตของที่ดินแปลงนี้คือ 7.1 ต่อปี
 
-หลักการคิดคือ มูลค่า = (8.5+ 2G) x กำไรต่อหุ้น เมื่อ G เท่ากับอัตราเติบโต  
ถ้าหากว่า ได้รายได้ เดือนละ 1 บาท และอัตราเติบโตเท่ากับศูนย์ มูลค่าจะเป็น ( 8.5 + 0) x 1x12 = 102 หมายถึง การซื้อที่ 102 เท่าของรายได้ คือประมาณ 2 ล้านบาท  ซึ่งเท่ากับผลตอบแทนจะได้เท่ากับ 12 % ต่อปี ถ้าซื้อได้มันก็ดี แต่ปัญหาคือ ไม่มีทรัพย์สินให้เราซื้อแบบนั้นแน่นอน ถึงแม้จะซื้อที่ 120 เท่าของรายได้ ก็ยากที่จะมีให้ซื้อ ดังนั้น ตัว G จะสำคัญกว่ากำไรต่อหุ้น หรือรายได้ต่อเดือน ต่อปี  
 
-ตัวที่สำคัญในการลงทุน คืออัตราการเติบโต คือค่าตัว G ค่าที่ดี ต้องเกิน 7 ในรายนี้ แม้ว่าจะไม่มีรายได้อะไรเข้ามา ถ้าคิดตามสมการจะเท่ากับมูลค่าเท่ากับศูนย์ เพราะตัวรายได้เกือบเท่ากับศูนย์ เมื่อศุนย์คูณอะไรก็จะเท่ากับศูนย์เช่นเดียวกัน
 
-ตัดสินใจซื้อ ดูที่ตัว G มากกว่า 7 จะทำให้สมการกลายเป็น มูลค่า = 8.5 + 2x7 = 22.5 ถ้าตัวเลขมากกว่า 15 ถือว่า ดี ทำการซื้อได้  
 
-ที่ดินแปลงนี้ ในเวลา18ปีต่อมา ราคากลายเป็นตารางวาละ 150,000 บาท หรือ คิดเป็นผลตอบแทนทบต้น 9.3% และเมื่อรวมกับผลตอบแทนค่าเช่าอีก 2% ทำให้ผลตอบแทนรวมกลายเป็น 11% นับว่า เป็นผลตอบแทนชั้นยอดสำหรับการลงทุนได้เลย ในยุคดอกเบี้ย 0.5% ต่อปี สำหรับเงินฝากธนาคาร  
 
-จากเงิน 12 ล้านในเวลา 18 ปี กลายเป็นสินทรัพย์มูลค่า 60 ล้านบาท  
-เทียบกับการเอาเงินฝากไว้กับสหกรณ์ที่ให้ผลตอบแทนร้อยละ 5 ต่อปี ในเวลา 18 ปี และเมื่อได้เงินมา เอาเงินนั้นกลับคืนเข้าไปอีก จะได้เงินรวม28.8 ล้านบาท ถ้าเอาเงินผลตอบแทนมาใช้ ในเวลา 18 ปี เงินต้นจะคงเดิมอยู่ที่ 12 ล้านบาทเช่นเดิม คนที่มีเงินเหลือ และไม่เดือดร้อนในการได้เงินปันผล คงอยากจะให้เงินปล่อยให้ทบต้นไป เมื่อกรอบเวลา 18 ปี ผ่านไปแล้ว แค่สมบัติชิ้นเดียว จะทำให้ผลตอบแทน ต่างกัน 5 เท่าตัว ระหว่าง เงิน 12 ล้านบาท กับเงิน 60 ล้านบาท  
 
-ล่าสุด เมื่อต้นปี ที่ดินแปลงนั้น ราคาขึ้นไปที่ ตารางวาละ 250,000 บาท ถ้าคิดผลตอบแทนทบต้น ตลอดเวลา 18 ปี  ราคาทั้งแปลงเป็นไร่ละ 100 ล้าน ผลตอบแทนทบต้นจะได้ประมาณ 12.4% ต่อปี เพราะสามารถเอามาสร้างคอนโดสูงกลางเมืองเชียงใหม่ได้ ไม่ติดข้อจำกัดของผังเมือง  
 
-ถ้ายังไม่ตาย คิดอัตราเติบโตร้อยละ 7 ต่อปี อีก 10 ปี ที่ดินแปลงนี้ ราคาจะกลายเป็น 100x 1.96 = 196 ล้าน  
 
-การเก็บที่ดินเอาไว้  18 ปี จะทำให้เงิน 12 ล้าน กลายเป็นสินทรัพย์ 100 ล้าน และเมื่อเก็บอีก 10 ปี หรือกรอบเวลา 28 ปี  จะกลายเป็น 196 ล้าน ผลตอบแทนทบต้น  ใน 28 ปี จะประมาณ 10.4%ต่อปี  
 
-ที่ดินจะดีหรือไม่ดี ให้ดูอัตราการเติบโตเป็นสำคัญ จะทำให้กล้าซื้อที่ดินราคาแพง ใจกลางเมือง  
 

 
ขอบคุณครับ
 
เป็นตัวอย่างที่เห็นภาพได้ชัดเจนของ Compound Interest หรือ พลังของดอกทบต้น  
 
เป็นความต่างของกรอบความคิด ระหว่างฝั่งซ้าย E/S และฝั่งขวา B/I ของเงินสี่ด้าน และความเข้าใจในเรื่อง Time value of money ที่ดีครับ
ส่งโดย: <<GOOD LIFE<<
สถานะ: Executive Member *****
จำนวนความเห็น: 876  
   
1.2.201.*


« ความเห็นที่ #4 เมื่อ: 07/02/20 เวลา 16:34:13 » ตอบกลับพร้อมข้อความ แก้ไขข้อความ

ขอบคุณครับ สำหรับความรู้
 
 
ที่ดิน เป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยมแน่นอนครับ ถ้าไม่ซื้อแพงเกินไป  
 
มันยากตรงเงินสดที่จะซื้อนี่หล่ะครับ  
 
ส่งโดย: positive male
สถานะ: Executive Member *****
จำนวนความเห็น: 953  
   
101.109.28.*


Page(s) : 1 


แจ้งลบกระทู้ แจ้งเมื่อมีคนตอบกระทู้นี้ แนะนำกระทู้นี้ Print



Reply this Topic reserved for registed member only. Register



  • ข้อความและรูปภาพที่ท่านเห็นส่วนใหญ่ ได้ถูกส่งมาจาก ทางบ้าน
    ทางเว็บไซต์ Thaiclinic.com ไม่ได้เป็นเจ้าของลิขสิทธิ์ของข้อความและรูปภาพที่ถูกส่งมา

  • ข้อความที่ท่านได้อ่าน เกิดจากการเขียนโดยสาธารณชนและส่งขึ้นมาแบบอัตโนมัติ
    เจ้าของเว็บไซต์ไม่รับผิดชอบต่อข้อความใดๆ ทั้งสิ้นเพราะไม่สามารถระบุได้ว่าเป็นความจริงหรือชื่อผู้เขียนที่ได้เห็นคือชื่อจริง
    ผู้อ่านจึงควรใช้วิจารณญาณในการกลั่นกรอง

  • ถ้าท่านพบเห็นข้อความใดที่ขัดต่อกฎหมายและศีลธรรมหรือเป็นการกลั่นแกล้งเพื่อให้เกิดความเสียหาย ต่อบุคคล
    หรือหน่วยงานใด กรุณาส่ง email มาที่ webmaster@thaiclinic.com หรือ กดแจ้งที่ปุ่ม
    "แจ้งลบกระทู้"
    เพื่อให้ทีมงานทราบและทำการลบข้อความนั้นออกจากระบบต่อไป ขอขอบคุณทุกท่านที่ช่วยกันทำให้สังคมน่าอยู่ครับ

ThaiClinic.Com . All Rights Reserved.