|
« ความเห็นที่ #3 เมื่อ: 07/02/20 เวลา 14:02:34 » |
 
|
on 07/02/20 เวลา 13:37:34, 6699 wrote:-เมื่อ 18 ปีก่อน ที่ดินที่เชียงใหม่ ประตูท่าแพ หลังตันตราภัณน์เก่า ไร่ละ 12 ล้านบาท ตารางวาละ 30,000 บาท ให้คนเช่าทำที่จอดรถได้ค่าเช่าเดือนละสองหมื่นบาท ปีละ 240,000 บาท ผลตอบแทนคือ 2% ต่อปี (จริงๆแล้ว คนขาย เขาซื้อมาไร่ละ 2.4 ล้าน เมื่อ 20ปีก่อน แล้วมาบอกขายไร่ละ 12 ล้านในตอนนั้น)
-วิธีการคิดในการซื้อที่ดินแปลงนี้ มองว่า ทรัพย์สินมีการเติบโต หรืออาจจะตายไป ที่ดินแปลงนี้ ราคาตารางวาละ 30,000 บาท เมื่อมองกรอบเวลา 10 ปี เชื่อว่า ราคาที่ดินน่าจะเพิ่มขึ้นสองเท่าเป็นตารางวาละ 60,000 บาท ดังนั้น อัตราการเติบโตของที่ดินแปลงนี้คือ 7.1 ต่อปี
-หลักการคิดคือ มูลค่า = (8.5+ 2G) x กำไรต่อหุ้น เมื่อ G เท่ากับอัตราเติบโต
ถ้าหากว่า ได้รายได้ เดือนละ 1 บาท และอัตราเติบโตเท่ากับศูนย์ มูลค่าจะเป็น ( 8.5 + 0) x 1x12 = 102 หมายถึง การซื้อที่ 102 เท่าของรายได้ คือประมาณ 2 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับผลตอบแทนจะได้เท่ากับ 12 % ต่อปี ถ้าซื้อได้มันก็ดี แต่ปัญหาคือ ไม่มีทรัพย์สินให้เราซื้อแบบนั้นแน่นอน ถึงแม้จะซื้อที่ 120 เท่าของรายได้ ก็ยากที่จะมีให้ซื้อ ดังนั้น ตัว G จะสำคัญกว่ากำไรต่อหุ้น หรือรายได้ต่อเดือน ต่อปี
-ตัวที่สำคัญในการลงทุน คืออัตราการเติบโต คือค่าตัว G ค่าที่ดี ต้องเกิน 7 ในรายนี้ แม้ว่าจะไม่มีรายได้อะไรเข้ามา ถ้าคิดตามสมการจะเท่ากับมูลค่าเท่ากับศูนย์ เพราะตัวรายได้เกือบเท่ากับศูนย์ เมื่อศุนย์คูณอะไรก็จะเท่ากับศูนย์เช่นเดียวกัน
-ตัดสินใจซื้อ ดูที่ตัว G มากกว่า 7 จะทำให้สมการกลายเป็น มูลค่า = 8.5 + 2x7 = 22.5 ถ้าตัวเลขมากกว่า 15 ถือว่า ดี ทำการซื้อได้
-ที่ดินแปลงนี้ ในเวลา18ปีต่อมา ราคากลายเป็นตารางวาละ 150,000 บาท หรือ คิดเป็นผลตอบแทนทบต้น 9.3% และเมื่อรวมกับผลตอบแทนค่าเช่าอีก 2% ทำให้ผลตอบแทนรวมกลายเป็น 11% นับว่า เป็นผลตอบแทนชั้นยอดสำหรับการลงทุนได้เลย ในยุคดอกเบี้ย 0.5% ต่อปี สำหรับเงินฝากธนาคาร
-จากเงิน 12 ล้านในเวลา 18 ปี กลายเป็นสินทรัพย์มูลค่า 60 ล้านบาท
-เทียบกับการเอาเงินฝากไว้กับสหกรณ์ที่ให้ผลตอบแทนร้อยละ 5 ต่อปี ในเวลา 18 ปี และเมื่อได้เงินมา เอาเงินนั้นกลับคืนเข้าไปอีก จะได้เงินรวม28.8 ล้านบาท ถ้าเอาเงินผลตอบแทนมาใช้ ในเวลา 18 ปี เงินต้นจะคงเดิมอยู่ที่ 12 ล้านบาทเช่นเดิม คนที่มีเงินเหลือ และไม่เดือดร้อนในการได้เงินปันผล คงอยากจะให้เงินปล่อยให้ทบต้นไป เมื่อกรอบเวลา 18 ปี ผ่านไปแล้ว แค่สมบัติชิ้นเดียว จะทำให้ผลตอบแทน ต่างกัน 5 เท่าตัว ระหว่าง เงิน 12 ล้านบาท กับเงิน 60 ล้านบาท
-ล่าสุด เมื่อต้นปี ที่ดินแปลงนั้น ราคาขึ้นไปที่ ตารางวาละ 250,000 บาท ถ้าคิดผลตอบแทนทบต้น ตลอดเวลา 18 ปี ราคาทั้งแปลงเป็นไร่ละ 100 ล้าน ผลตอบแทนทบต้นจะได้ประมาณ 12.4% ต่อปี เพราะสามารถเอามาสร้างคอนโดสูงกลางเมืองเชียงใหม่ได้ ไม่ติดข้อจำกัดของผังเมือง
-ถ้ายังไม่ตาย คิดอัตราเติบโตร้อยละ 7 ต่อปี อีก 10 ปี ที่ดินแปลงนี้ ราคาจะกลายเป็น 100x 1.96 = 196 ล้าน
-การเก็บที่ดินเอาไว้ 18 ปี จะทำให้เงิน 12 ล้าน กลายเป็นสินทรัพย์ 100 ล้าน และเมื่อเก็บอีก 10 ปี หรือกรอบเวลา 28 ปี จะกลายเป็น 196 ล้าน ผลตอบแทนทบต้น ใน 28 ปี จะประมาณ 10.4%ต่อปี
-ที่ดินจะดีหรือไม่ดี ให้ดูอัตราการเติบโตเป็นสำคัญ จะทำให้กล้าซื้อที่ดินราคาแพง ใจกลางเมือง
|
|
ขอบคุณครับ
เป็นตัวอย่างที่เห็นภาพได้ชัดเจนของ Compound Interest หรือ พลังของดอกทบต้น
เป็นความต่างของกรอบความคิด ระหว่างฝั่งซ้าย E/S และฝั่งขวา B/I ของเงินสี่ด้าน และความเข้าใจในเรื่อง Time value of money ที่ดีครับ
|
|
"Whether you think you can,
or you think you can't--you're right."
-- Henry Ford--
|
ส่งโดย: <<GOOD LIFE>>
สถานะ: Executive Member
จำนวนความเห็น: 952
| 
|
 1.2.201.* |
|
|
|
หัวข้อ 38341: ผมไปซื้อที่ดินติดถนนติดคลองชลประทาน ได้ในราคาต่ำประเมิน (จำนวนคนอ่าน 1255 ครั้ง)
